日本民宿投資全攻略｜Airbnb、民泊新法、簡易宿所與特區民宿一次看懂
- Nero Lee
- 4天前
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已更新：3天前
近年來，隨著歐美國家對 Airbnb 民宿投資 的監管日益嚴格，許多外國投資者把目光轉向 日本民宿市場。日本雖然有「民泊新法」等相關規範，但相較於國際仍算寬鬆，加上觀光需求持續高漲，Airbnb 等平台進一步帶動了龐大的投資熱潮。
那麼，外國人要如何在日本合法經營民宿呢？
民泊新法（住宅宿泊事業法）是什麼？
想投資日本民宿？在開始之前，您一定要了解 「民泊新法」（住宅宿泊事業法）。這部法律自 2018 年起施行，明確規範了日本民宿的合法經營方式，從 執照申請 到 實際營運，都有詳細條件與限制。例如：
每年營運天數限制（一般規定為 180 天）
報備義務（須向地方政府登錄）
防火安全、衛生規範
物業管理者責任
👉 詳細可參考 日本觀光廳官方說明（民泊制度）
目錄
什麼是「民泊新法」？
隨著 日本觀光客人數持續攀升，短期住宿需求大幅成長。許多投資人紛紛將空屋改造成 Airbnb 民宿，然而，由於當時缺乏完善的法律規範，早期曾出現：
噪音糾紛
治安隱憂
旅館業者對不公平競爭的抗議
為了平衡 觀光發展 與 居民生活品質，日本政府在 2018 年正式施行 民泊新法（住宅宿泊事業法），其目的在於：
有效活用閒置住宅：將空屋轉化為旅遊住宿資源。
解決住宿不足問題：尤其是在東京、大阪、京都等觀光熱區。
維護居民生活品質：避免社區惡化與居民抗爭。
建立合法民宿市場秩序：保障投資人與旅客權益。
👉 參考來源：日本觀光廳｜住宅宿泊事業法（民泊新法）制度介紹
日本民宿的法律定位
根據民泊新法，民宿的本質是「活用住宅提供住宿服務」。它不同於飯店或旅館，而是允許房東在 一定條件下 短期出租。
⚖️ 核心限制：
每年營運上限 180 天（半年）
超過上限 → 必須申請「旅館業許可」
這樣的制度設計，既保障了飯店旅館的市場秩序，也讓一般住宅能合法投入住宿服務。
民宿分類：屋主居住型 vs. 屋主不在型
民泊新法將民宿分為兩種：
① 屋主居住型
屋主與旅客 同住
申請流程簡單：向行政廳提交「申請書」即可
適合短期投資與兼營模式
② 屋主不在型
屋主 不住在民宿內
必須委託「登錄管理公司」負責運營與安全
若違反管理規定，可能遭 停業或取消登錄
📌 投資提醒：外國投資人多半屬於「屋主不在型」，因此需事先確認管理公司是否合格登錄。
住宅提供者與事業者的義務
為了確保安全與透明，民泊經營者需遵守下列義務：
建立旅客名單並保存
提供衛生管理（防疫、垃圾處理等）
確保每人入住面積達 3.3㎡以上
清楚標示民宿資訊與注意事項
設置投訴窗口，處理居民反映
禁止使用未登錄的仲介業者（如 Airbnb 也需登錄）
定期向行政廳回報經營狀況
違反規定可能導致 停業、罰款，甚至撤銷執照。
營業日數上限：180 天規範與其影響
在全球主要城市，民宿營業日數皆設有上限：
英國倫敦：一年最多 90 天
荷蘭阿姆斯特丹：一年最多 60 天
日本：原則上一年 180 天（地方自治體可另行規定）
這個 營業日數限制 是民宿制度最核心的問題。
對投資者而言：若以投資民宿為主要目的購置物件，或將出租住宅轉為民宿使用，180 天的限制可能使營收不足，商業獲利受到挑戰。
對飯店業者而言：若放寬上限，將直接威脅飯店與旅館的市場，因此業界多有強烈反彈。
結論很簡單：
如果您接受一年 180 天的規範，只需依民泊新法提交申請即可營運。
如果希望全年營業，則必須取得 旅館業法下的營業許可。
地方條例的限制：公寓與住宅專用區的關鍵
在傳統的旅館業法下，住宅專用地區無法營運住宿設施。但民泊新法上路後，原則上即使在住宅專用地區的公寓，也能轉換為民宿使用。
然而，關鍵在於 地方條例：
若當地條例明確禁止 → 不適用民泊新法，無法營業
若條例未禁止 → 公寓即可作為民宿使用
📌 投資人須注意：
確認所在地區的 自治條例 是否允許民宿
檢視 租借契約與公寓管理規約，是否明文禁止轉租或經營民宿
若規約未限制，公寓也可能被轉為民宿用途
這些條件往往決定了物件能否成功投入民宿經營，是投資前最需要確認的關鍵之一。
哪種法律制度最適合？三種制度比較
在日本經營民宿，投資人需選擇適合的法律框架。以下整理 三大制度比較表：
特徵 | 住宅宿泊事業法（民宿新法） | 旅館業法（簡易宿所） | 國家戰略特區法（特區民宿） |
根據法 | 住宅宿泊事業法 | 旅館業法 | 國家戰略特別區域法 |
手續 | 申報制 | 許可制 | 認定制 |
住宅專用區營業 | 可（受條例限制） | 原則上不可 | 可（依特區規定） |
營業日數 | 年 180 天內 | 無限制（365 天） | 無限制（365 天） |
最低住宿日數 | 1 晚起 | 1 晚起 | 2 晚 3 天以上 |
面積規範 | 每人 3.3㎡ 以上 | 客房總 33㎡ 以上 | 每室 25㎡ 以上 |
櫃檯義務 | 原則不需要 | 部分情況需要 | 不需要 |
管理委託 | 屋主不在型需委託 | 無規定 | 無規定 |
收益性 | 受限（180 天規則） | 高（全年營運） | 高（特定區域） |
日本民宿三大法規制度比較
在日本經營民宿，不僅僅有「住宅宿泊事業法（民泊新法）」這一條路。根據不同物件條件與經營需求，投資人還可以考慮「旅館業法（簡易宿所營業）」以及「國家戰略特區法（特區民宿）」。以下為三大制度的核心差異與適用情境：
1. 住宅宿泊事業法（新民宿法）
上路時間：2018 年 6 月實施
特色：以「住宅」為基礎的短期住宿制度，屬於投資人入門的最低門檻。
營業限制：每年 180 天以下。
地區規範：地方自治體可制定更嚴格條例。例如：
東京都新宿區 → 住宅專用區在週一中午至週五中午 禁止營業
京都市 → 住宅專用區內僅允許 1/15 中午至 3/16 中午 營業
📌 適合對象：希望以低門檻切入民宿市場的小型投資人，但需注意日數限制對收益的影響。
2. 旅館業法（簡易宿所營業）
上路時間：1948 年制定
特色：屬於傳統「旅館業法」的一環，與酒店、旅館不同，簡易宿所營業 不需要設立前台，可由住宅或小型建築轉用。
最大優點：無營業日數限制，全年 365 天可營運。
挑戰：
必須設置緊急照明、消防設備等，安全基準較嚴格
需取得 都道府縣知事許可，並通過建築物審查
若建築物不符規範，可能直接被拒
📌 適合對象：追求全年穩定收益的投資者，但需投入較高初期成本，建議諮詢專業行政書士，避免買到「不能申請簡易宿所」的物件。
3. 國家戰略特區法（特區民宿）
背景：為提升國際競爭力，日本設立「國家戰略特區」，放寬部分民宿相關法規。
特色：
無年度營業日數限制（可全年營業）
部分建築標準較旅館業法寬鬆
無需櫃檯設置義務
限制：
必須位於 指定特區自治體
最低住宿要求：2 晚 3 天以上
各自治體可能制定額外嚴格規範
公寓管理規約若禁止民宿，仍無法營業
截至 2024 年 6 月的指定特區地區：
東京都大田區
千葉市
新潟市
北九州市
大阪府、大阪市、八尾市、寝屋川市
外國人如何在日本開始 Airbnb 等民宿業務？
外國人如何在日本合法經營民宿？
成立日本公司：許多外國投資人會設立株式會社或合同会社，以便申請經營管理簽證。👉 延伸閱讀：日本公司設立流程與經營管理簽證指南
物件選址與用途確認：不同地區對民宿的規範不同（如特區民泊 vs. 簡易宿所），必須事先調查。
合規營運：確保符合消防法、建築基準法與當地自治體規範，避免違法風險。
1. 非居住者：委託管理公司經營
如果您不是日本居民，仍然可以透過 委託民宿管理公司 的方式經營民宿。
透過 Airbnb、Booking.com 等平台出租
委託具備登錄資格的 民宿管理公司，代為處理營運與報告義務
建議諮詢能應對外國投資者的 房地產仲介、行政書士、專業管理公司
📌 投資提醒：這種方式僅屬於「投資」，若您不居住日本，通常無法因此取得簽證。
2. 居住日本：取得「經營管理簽證」
若您希望親自在日本居住並經營民宿業務，則必須申請 經營管理簽證。
日本沒有投資移民簽證，單純購買房地產並交給管理公司營運，無法取得居留資格
經營管理簽證需提交 完整商業計劃書，並實際參與經營
建議委託專業的 行政書士或顧問公司，協助準備文件與審查手續
📌 重點：經營管理簽證是給「實際經營業務」的外國人，而非單純的資產持有人。
外國人最推薦的選擇：「簡易宿所營業」
在日本，外國投資者最常選擇的制度是 旅館業法下的「簡易宿所營業」：
優點：無 180 天上限，可全年 365 天營業，收益模式更穩定
缺點：需要符合消防、安全等設施標準，申請門檻比新民宿法高
熱門城市：札幌、東京、大阪、京都、福岡、沖繩等觀光重鎮
與之相比：
民宿新法（住宅宿泊事業法） → 手續簡單，但 180 天限制影響獲利
特區民宿 → 雖能全年營業，但僅限於大田區、大阪市等特定地區，且競爭激烈
因此，若外國人希望在日本透過民宿獲取穩定收益，「簡易宿所」往往是最適合的選擇。
結論：外國人投資日本民宿的關鍵
確認法規制度 → 選擇新民宿法、簡易宿所或特區民宿
釐清居留資格 → 非居住者可委託管理公司，居住者需經營管理簽證
物件挑選與區域調查 → 熱門觀光區物件具高收益潛力，但規範較嚴格
專業顧問協助 → 行政書士與管理公司能協助快速取得許可並避免違規
日本民宿投資與民泊新法 FAQ（外國人必讀指南）
Q1：外國人可以在日本經營民宿嗎？
可以。根據 日本民泊新法（住宅宿泊事業法），外國人即使不是日本居民，也能透過 委託合法登錄的民宿管理公司 經營 Airbnb 或 Booking.com 平台上的民宿。若您希望在日本居住並親自經營，則需申請 日本經營管理簽證。
Q2：什麼是「日本民泊新法」？和旅館有什麼不同？
民泊新法 是 2018 年日本政府針對短期住宿合法化所制定的制度。它允許一般住宅在符合條件下轉為民宿，但 每年最多只能營運 180 天。與旅館或簡易宿所不同，民泊新法的重點是「讓住宅合法作為住宿空間」，但收益模式會受營業日數限制影響。
Q3：日本民宿有哪些經營模式？
日本合法的民宿制度分為三種：
住宅宿泊事業法（新民宿法） → 手續簡單，但 一年僅能經營 180 天
旅館業法（簡易宿所營業） → 無營業日數上限，全年 365 天可經營
國家戰略特區民宿 → 特定地區可全年營業，但需 2 晚 3 天以上住宿
Q4：外國人投資日本民宿需要簽證嗎？
如果您只購買房產並交由管理公司代管，並 不會因此取得日本居留簽證。若您計劃親自經營民宿，需申請 經營管理簽證，提交商業計劃書並實際參與經營。
Q5：投資日本民宿的主要風險是什麼？
外國人在投資日本民宿時需注意：
營業日數限制：民泊新法規定一年最多 180 天
地方自治條例：部分地區（例：新宿、京都）有更嚴格限制
建築與消防法規：旅館業法申請需符合安全設備標準
公寓管理規約：若明文禁止民宿經營，將無法投入
Q6：哪裡最適合投資日本民宿？
熱門的投資城市包括 東京、大阪、京都、沖繩、札幌、福岡，因為觀光需求強勁。不過，這些城市通常 管理條例更嚴格，競爭也更激烈。
Q7：外國人如何在日本合法經營 Airbnb？
外國人若要經營 Airbnb，需依循以下流程：
確認法規制度（新民宿法 / 簡易宿所 / 特區民宿）
檢查地方自治條例 是否允許經營
找專業管理公司或行政書士 協助申請
確保物件符合 消防安全規範
若需親自經營，申請 經營管理簽證
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